重庆辽兰律师事务所
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情侣办理房屋按揭手续,分手后该如何确权?

案例:

  付某与褚某原系男女朋友关系,两人于2013年6月向xxx房地产开发公司签订购房合同,购买了商品房一套,以褚某的名义向银行办理了按揭购房贷款,付某作为共同购房共有人也在与银行签订的贷款抵押保证合同上签字确认。除按揭贷款外,付某与褚某还向房地产开发公司支付了首付款15万元及相关税费。购房贷款尚未清偿完毕,付某与褚某因故分手,双方就按揭购买的房屋达成一致意见:褚某确认之前的购房款均系由付某实际支付,褚某亦同意该房屋归付某所有,但付某需偿还双方恋爱期间因其他经济往来产生的欠褚某的1万元债务后,褚某才配合付某办理产权过户手续。付某随后向法院起诉褚某,要求根据其与褚某的约定,确认上述以两人名义购买的房屋所有权归其所有。房地产开发公司及银行均作为该案的第三人参加了诉讼。审理过程中,褚某向法院提交书面的答辩状,要求付某先将约定的欠款偿还完毕。房地产开发公司及银行则均不同意褚某与付某之间的转让行为。

争议焦点:

褚某与付某对涉案房屋的转让协议是否合法有效?

法院认为:

  法院审理后认为,由于本案所涉的房屋尚未办理房屋所有权证,购房按揭贷款亦尚未清偿完毕,因此付某与褚某的约定实质为褚某将其在购房合同及贷款抵押保证合同中的权利义务概括让与付某承担,属于合同权利义务的概括转让。由于褚某与付某的转让协议并未得到该两份合同的相对人——房地产开发公司、银行的同意,因此褚某的转让行为并不发生法律效力,付某也就无权继受褚某在购房合同及贷款抵押保证合同中的权利义务,亦无权主张本案所涉房屋的所有权归其所有。法院据此驳回了付某的诉讼请求。

律师观点:

  合同权利义务的概括转让,顾名思义,就是合同的一方当事人将自己的合同权利义务全部转让给他人,由他人替代其作为合同的当事人来履行该合同。《合同法》第八十四条规定:债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意;第八十八条规定:当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。法律如此规定的初衷,是出于对非出让一方的合同当事人权利的保护。比如在本案中的贷款抵押担保合同中,褚某在办理按揭贷款时,银行已经充分考察了她的偿还能力,且付某又作为实际的共同还贷人,因此银行做出了向褚某贷款的意思表示。之后褚某的转让行为,则实际上是将还贷人变更为付某一个人,由此将会增加银行回收贷款的风险,而且其中还存在付某本身不符合办理按揭贷款资格的可能,故此,褚某与付某的转让行为必须得到作为合同相对人的银行的同意,否则该转让行为很有可能会造成银行的权益受损。近年来,类似的案件时有发生,既有为规避“限购令”而“借名买房”产生的,也有如本案一样因恋爱、结婚共同买房后分道扬镳而产生的,因此人们在共同购房时,应当谨慎考虑由此产生的法律后果,否则只能等到取得房屋所有权证且偿还完银行的按揭贷款(包括提前还款)后才能进行自主的转让。

法律链接:

《婚姻法司法解释二》

第一条 当事人起诉请求解除同居关系的,人民法院不予受理。但当事人请求解除的同居关系,属于婚姻法第三条、第三十二条、第四十六条规定的“有配偶者与他人同居”的,人民法院应当受理并依法予以解除。

当事人因同居期间财产分割或者子女抚养纠纷提起诉讼的,人民法院应当受理。

《合同法》

第八十四条 债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。

第八十八条 当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。