重庆辽兰律师事务所
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配偶未经另一方同意出售房产的行为是否有效?

案例:

  我与妻子在2004年登记结婚,婚后购置了两处房产,其中一套房屋一直出租,后承租人因工作调动而解除租赁合同,导致房屋闲置无人居住。在今年的1月份,我爱人将身份证、户口本、房屋所有权证、结婚证、配偶同意出售证明(名字是我爱人找他人代签的)一并出示给齐先生审查。齐先生并不知情,核查所有原件后,便与我爱人单独签订了房屋购买合同,并支付了56万元,后齐先生对所购买房屋进行了装修,居住至今,我想问一下律师,我爱人未经过我同意擅自处分房屋的行为有效吗?

律师解答:

   我国《婚姻法》第17条规定:“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。”夫妻对于重大财产的处理,应当在协商一致的基础上进行,这是一种法定义务。相反,如果私自处理,则侵犯了配偶的权利。但是,夫妻之间的平等协商权是针对夫妻双方的权利义务来说的,仅对夫妻两人具有约束力,善意第三人没有理由遵照执行。

   在本案中,房屋所有权证上的产权人为你妻子,办理房屋买卖过程中买方也审核了其身份证、户口本、房屋所有权证、结婚证、配偶同意出售证明等有关文件资料,尽到了形式审查义务,无义务去实际核实配偶的签名是否为本人签署,是否真实,对配偶签字的真实性应由你妻子全权负责。买方在房屋买卖中不存在任何过错,故你妻子与买方所签订的房屋买卖合同是合法有效的。虽然过户登记尚未办理完毕,但是买方已经支付全部房款,并对所购买房屋进行了装修,居住至今。法院一般会在善意第三人支付了相应对价并实际履行了合同的情况下,保障买卖交易的稳定和安全,保护善意第三人的合法利益。